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※内容は筆者の実体験と現場運用をもとにした一般情報です。物件や管理会社の方針により例外があります。
この記事で分かること
- 「退去前」の部屋でも、“見てから決められる”ケースと“見ずに進む”ケースの違い
- “先行申込”（客寄り）と“先行契約”（オーナー寄り）の決定的な違い
- 先行申込でも入居日を“確約”できない理由（現場の実情）
- “ヤバい契約”を避けるために、内見前から使える最強の質問2つ
「新着！まだ退去前ですが、先行申込OK！」
この文言を見て、
「ラッキー！今のうちに押さえよう」
と思ったあなた、ちょっと待ってください。
こんにちは。不動産業界14年目、現役の不動産店長・だいきです。
同じ“先行申込OK”でも、実は中身がまるで違う 2種類 があります。
- 退去後に“見てから”決められる（客寄り）
- “中を見ずに”契約・入金まで進む（オーナー寄り）
この違いを知らないと、まだ中を見ていない部屋にウン十万円という地雷を踏みかねません。
今日はここを、現場の本音で分かりやすく整理します。
天国：「先行申込」— “見てから”決められる、客ファーストな申込
まずは安全寄りのパターン。これが先行申込です。
先行申込とは
申込〜審査までは先に進めますが、契約は 「退去後に内見してから」判断できる方式です。
メリット（あなた側）
審査が通っても、内見して「想像と違った」と感じたら、契約前なのでキャンセルが可能。
心理的にも金銭的にも“セーフティネット”になります。
デメリット（オーナー側）
部屋を一定期間キープしても、最後にキャンセルされる可能性があります。
つまりオーナーからすると「空室期間が伸びる」リスクがあるわけです。
現場の本音
入居後トラブルを避ける観点から、まともな店舗ほどこちら（先行申込）を勧めがちです。
「住んでから揉める」より「見て納得して決める」方が、結局みんな幸せだからですね。
それでも“入居日を確約できない”理由（先行申込でも）
ここ、誤解が多いので大事な話です。
先行申込は安全寄りでも、最初から入居日を確約はできません。理由はシンプルにこの2つ。
退去＝即入居ではない
退去後は、原状回復・クリーニング・最終確認が必ず入ります。
物理的に「退去翌日入居」みたいな話は、基本無理です。
“中を見て”初めて工期が確定する
壁穴・ヤニ・設備不良など、実際に見て初めて分かる追加工事が出ます。
経験則で「おおよそ」は言えても、最初から「確約」はできません。
ここで使えるコツが1つあります。
確約を迫るより、「絶対に間に合わない日（デッドライン）」を聞く方が実用的です。
退去日＋最低限の工程を逆算すれば、プロはここを答えられます。
あなたはその“無理な日”さえ押さえれば、予定が立てやすくなります。
地獄：「先行契約」— “中を見ずに”契約させられる、オーナーファーストな方式
次は一気に難度が上がるパターン。これが先行契約です。
先行契約とは
申込後、退去日や内見の有無に関係なく、指定期日までに 契約（捺印＋入金）を完了させる方式です。
メリット（オーナー側）
キャンセルリスクがほぼゼロ。退去前から次の入居者を確定でき、空室損を最小化できます。
デメリット（あなた側）
正直、ほぼ“賭け”です。
奇跡的にタイミングが合わない限り、中を見ないまま大金を払うことになります。
現場の本音
先行契約になると、現場はこう動きがちです。
- 「契約した以上、入居日に間に合わせる」圧が強くなる
- 管理会社・工事会社にもスケジュールが強めに乗る
ただし、それでも遅延が出るとトラブルは濃厚です。
期待値が最大化しているぶん、許容が限りなくゼロに近い。
“契約済み”は強いようで、揉めたときは地獄の入口にもなります。
まとめ：あなたを守る“最強の質問”はこの2つ
不動産屋の「先行申込OK」を鵜呑みにせず、まずは“言葉の中身”を確かめましょう。
私から、初回接触の段階で効く2つの武器を渡します。
質問①「この部屋、先行“申込”ですか？それとも先行“契約”ですか？」
このワードを使うと、担当者は「あ、この人は分かってる」と一瞬ドキッとします（笑）
ここで、“見てから”判断できる先行申込かどうかを確定させましょう。
※もしここで言葉を濁したり、強引に契約させようとする担当者なら、その店はやめた方がいいかもしれません。
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質問②「確約は不要です。“絶対に間に合わない日”だけ教えてください」
プロなら、退去日＋最低限の工程からデッドラインを提示できます。
あなたの計画は、そこから逆算すればOKです。
この2つだけで、「知らなかった」ゆえの損はかなり避けられます。
最後に：不動産屋と“対等”に話すために
私は『だいきの城』で、現場の本音をこれからも出し続けます。
読者であるあなたが、用語の違いや工程のリアルを知らないだけで損をする。
そんな未来を一件でも減らしたいからです。
今日の武器（2つの質問）をポケットに入れて、次の部屋探しは対等な立場でいきましょう。
「見てから決める」を当たり前に。賢く、堅実に。いい物件に出会えますように。
