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※内容は筆者の実体験と、現場で実際に起きている運用をもとにまとめています（物件や会社方針で例外はあります）。
転勤や住み替えで引越しが決まった時、「今の家を売るか、それとも貸すか」で迷っていませんか？
ネットを見ると「自宅を貸して家賃収入でローンを返済！夢の不労所得！」なんて甘い言葉があふれています。これを見て、「うちも貸し出せば毎月チャリンチャリンとお金が入ってくるぞ」と思う方もいるはずです。
こんにちは。不動産店長のだいきです。
結論から言います。
「とりあえず貸して不労所得を…」というその甘い考え、大怪我する前に今すぐ捨てた方がいいです。
賃貸経営は、素人が片手間で儲かるような甘い世界ではありません。今日は、一般の人が絶対に知らない「大家になることの本当の恐ろしさ」と、大半の人が大人しく売却を選んだ方が幸せになれる理由を、現役店長がこっそり暴露します。
素人の「まだ綺麗」は入居者には通用しない
自宅を貸し出そうとするオーナーさんが一番陥りやすい勘違い。それは「自分たちが綺麗に使ってきたから、ちょっと掃除すればすぐ貸せるだろう」という考えです。
はっきり言います。自分が住んでいて「気にならないレベル」と、高い家賃を払って新しく住む人が「求めるレベル」は全くの別物です。
壁紙のちょっとした黒ずみ、フローリングの傷、水回りの落としきれない水垢。貸主からすれば「生活してればこれくらい普通でしょ」と思うことでも、借主からすれば「こんな汚い部屋に家賃は払えない」と即座にクレームに繋がります。
人に貸してお金をもらう「商品」にするためには、プロのハウスクリーニングはもちろん、壁紙の全面張替えや、場合によっては設備の交換が必要です。
つまり、家賃収入を得る前に、いきなり数十万円の初期投資（出費）が飛んでいくのが現実なんです。
ケチった代償は後で倍になって返ってくる
「初期投資に数十万もかけられないよ。今の古い設備のままで、騙し騙し貸し出そう」
そうやって修繕費をケチった結果、どうなるか。あとでとんでもないしっぺ返しを食らいます。
賃貸の現場で日常茶飯事なのが、エアコンや給湯器、水回り設備の突然の故障です。
入居直後に「エアコンが効かない」「お湯が出ない」とクレームが入れば、大家として修繕する義務があります。状況によっては交換が必要になり、深夜や休日に管理会社から「至急、給湯器交換の承認をお願いします。費用は15万円です」と電話が鳴る。これが大家のリアルです。
雨漏りという絶対に逃げられない「地獄」
特に戸建てを貸し出す場合、最も恐ろしいのが「雨漏り」などの建物の根幹に関わるトラブルです。
エアコンなら数万円〜十数万円で済みますが、屋根や外壁からの雨漏りとなれば話は別。大家には借主が安全に住める環境を提供する義務があるため、「お金がないから直せません」という言い訳は基本的に通用しません。修繕しなければ、最悪の場合、損害賠償請求のリスクもあります。
足場を組んで大掛かりな修繕工事をすれば、平気で数十万円から百万円単位の出費になります。しかもその間、入居者からは「家具が水浸しになった」「生活できない」とクレームの嵐で、精神的にもゴリゴリ削られます。
「不労所得」どころか、「修繕地獄」と「クレーム対応」のストレスで眠れなくなるオーナーさんを、私は現場で山ほど見てきました。
こういう貸主側の責任やトラブルまで見越して、賃貸の契約書は細かく作られています。
結論：覚悟がないなら大人しく売却しろ
ここまでの話を聞いて、「そんなにお金がかかるの？」「トラブル対応なんて面倒くさい」と少しでも思ったなら、あなたは賃貸経営に向いていません。
設備を全部ピカピカに直す資金力があるか。トラブルが起きた時に「はいはい、すぐ直しますよ」とポーンとお金を出せる覚悟があるか。
この「数十万の覚悟」がないなら、賃貸には絶対に手を出してはいけません。
中途半端に貸し出して、修繕費とストレスで疲弊するくらいなら、大人しく「売却」して現金化した方が絶対に幸せになれます。
「家賃収入」という言葉の響きに騙されず、今の家を負債にしないための賢い選択をしてください。
