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※内容は筆者の実務経験に基づく一般情報です。物件や契約条件により異なる場合があります。
こんにちは。賃貸仲介の現場で店長をしている、だいきです。
賃貸契約の「初期費用の見積書・請求書」に、こんな項目がしれっと入っていたことはありませんか？
【初期費用明細書（例）】
- 敷金：0円
- 礼金：1ヶ月
- 仲介手数料：0.5ヶ月
- 害虫駆除費：22,000円
- 室内消毒代：16,500円
- 光触媒コーティング：19,800円
「入居前にやるなら必要なのかも」
「初期費用のセットってやつかな」
そう思って払う人、多いです。
でも、現役店長として本音を言います。
その2万円、管理会社（物件の管理担当）が把握していないのに、仲介店側で“追加”されているケースがあります。
もちろん、全部が全部そうとは言いません。
ただ、見積書を見ていて「これ、本当に必要？」と感じるなら、一回止めて確認していいポイントです。
今日は、こういう上乗せオプションの正体と、論理的な見抜き方、そして「手数料半額」の看板に潜む落とし穴まで、包み隠さずまとめます。
この記事で分かること
- 見積書の「害虫駆除」は本当に管理会社指定なのか？
- お金だけ取って「施工していない」可能性が生まれる理由
- なぜ「手数料半額」の店ほどオプションが増えやすいのか
- 目先の安さより、担当者（店）の誠実さを優先すべき理由
管理会社は「知らない」のが現場のリアル
まず、この話が発覚する場面、こんなことがあります。
契約手続きの段階で、お客様が不満げにこう言います。
「これ、管理会社の指定ですよね？害虫駆除2万円って強制なんですか？ちょっと高くないですか？」
それを聞いた管理会社側（または管理担当）が、こうなることがあります。
「え？その費用、うちの条件には入っていないですが…」
ここで初めて、
“管理会社の条件ではなく、仲介店のオプションとして入っていた”と気づくんです。
悪質なケースになると、項目名や見せ方が紛らわしくて、あたかも「必須条件」に見えるように作られていることもあります。管理会社が仲介店に渡した請求書をお客様へ渡さず、仲介店が勝手にオプション追加した請求書を渡してた例も。
だからこそ、入居者側は「見積書・請求書にある＝必須」と思い込みやすいんですよね。
一番モヤモヤするポイント：「本当に施工しているの？」
私がこの手の項目で一番モヤっとするのはここです。
「実際に施工するなら、段取りが必要なはず」なんです。
冷静に考えてみてください。
もし本当に仲介店が部屋に入って、バルサン的な作業や消毒をするなら、普通はこうなります。
- いつ施工するのか（日程）
- 誰が施工するのか（業者名）
- 何をするのか（内容・範囲）
- どうやって入室するのか（鍵の手配）
ところが、見積書には金額だけが載っていて、
日程の話も、作業内容の説明も、鍵の話も一切ない。
こういうケースがあるんです。
賃貸は、鍵渡し前の部屋に「案内以外で入る」ことを管理会社が嫌がることも多いです。
入室管理がややこしくなるのを避けたいからですね。
だからこそ、説明が何もないまま料金だけ載っていると、入居者からするとこう思ってしまう。
「これ、本当に何かやるの？それとも“名前だけ”？」
ここは決めつける必要はありません。
ただ、説明ができない項目は一回止めて確認する。これは当たり前の防衛策です。
なぜ「仲介手数料半額」の店ほど増えやすいのか？
次に、仕組みの話をします。
「なんでそんな項目を入れるの？」
理由はシンプルで、どこかで利益を作る必要があるからです。
特に注意してほしいのが、
「仲介手数料半額！」
「手数料無料！」
みたいに、割引を大きく打ち出しているお店。
店もボランティアではありません。家賃も人件費もかかります。
仲介手数料を下げた分、何もしなければ売上は減ります。
そこで出てくるのが、こういう付帯商品（オプション）です。
- 害虫駆除
- 抗菌・消毒
- コーティングなど
結果として、こういう本末転倒が起きます。
「手数料は安かったけど、よく分からないオプションが複数入っていて、トータルは普通の店と変わらない。」
もちろん、割引店がすべてそうだとは言いません。ただ、手数料を下げた分、どこかで回収する店もあるので、結果的にオプションが増えがちです。
まず確認するなら、この聞き方でOK
見積書に怪しい項目を見つけたら、担当者にこれを聞いてください。
「この項目って管理会社の“必須”ですか？
それとも仲介店の“任意オプション”ですか？」
これだけで話が整理されます。
もし任意なら、だいたいこういう返答になります。
「必須ではないですが、皆さん付けてます」
「おすすめで…」
「念のためで…」
そう言われたら、次はこれでOKです。
「任意なら、今回は外してください」
もし「必須です」と言い張るなら、ここで一段だけ確認します。
「必須なら、条件が載っている資料（物件図面など）を見せてください」
根拠がスッと出るなら、その物件では本当に条件の可能性があります。
逆に、出せない・話を逸らすなら、任意の可能性が高いです。
先に注意：自己判断で「不要なので外して」は逆効果です
ここは現場の声として、強めに注意しておきます。
たまに、確認もせずに自己判断で
「これ不要なので外してください」
と言い切る人がいます。
もしそれが本当に入居条件（必須）だった場合、裏では正直こうなります。
「いや必須なんだけど…」
「話を聞かないタイプかもな…」
印象も悪くなりやすいです。
だから順番はこれです。
- 必須か任意か確認する
- 任意だと分かったら、外してOKか相談する
この流れにするだけで、無駄に嫌われません。
ついでに：仲介手数料も“断定”は損です
この話、実は仲介手数料でも同じです。
「仲介手数料って原則0.5ヶ月ですよね？0.5でお願いします」
こういう言い方は、交渉じゃなく“決定事項の通達”になってしまいます。
現場としては、正直しんどいです。
相談したいなら、言い方はこれで十分です。
「手数料、もし可能なら少し相談できますか？」
次に読むと損しません（初期費用で“やられない”系）
まとめ：お店選びは「手数料」より「誠実さ」
最後に、店長として一番伝えたいことです。
不動産屋を選ぶとき、「仲介手数料半額」の文字に惹かれる気持ちは分かります。
でも、手数料の安さだけで店を選ぶのは危険です。
例えばこういう2択。
- A店（手数料半額）：対応が雑で、見積書に説明のないオプションがしれっと入っている
- B店（手数料満額）：対応が丁寧で、見積書の内訳説明が明確。変な上乗せもない
この場合、私は迷わずB店をおすすめします。
仮にA店で害虫駆除を外して、トータルが数千円〜1万円安くなったとしても、
「よく分からないオプションを入れてくる担当者」に契約を任せたいか？って話です。
入居後のトラブル対応、大家さんとの調整。
結局頼れるのは、目先の安さよりも「誠実に対応してくれる担当者」です。
✅ じゃあどうする？（今日のチェックリスト）
- ✔見積書の「害虫駆除・抗菌」は、まず管理会社の必須か／仲介店の任意かを確認
- ✔任意なら、淡々と外す（言い方はテンプレでOK）
- ✔「管理会社の必須」と言われたら、条件が載ってる紙を見せてもらう
- ✔説明が雑・圧が強いなら、担当者（店）を変えるのが一番の節約
そのお金は、業者のお小遣いにするより、
新生活の美味しいご飯や、新しい家具のために使ってください。
