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※本記事は、現役店長としての現場経験と実際のやり取りをもとに執筆しています。
はじめに：審査は「ブラックボックス」なんかじゃない
部屋探しで一番不安なこと。それは「審査に通るかどうか」ではないでしょうか。
「年収が低いと落ちる？」
「何を基準に判断してるの？」
「そもそも、どこを見られてるのか誰も教えてくれないんだけど…」
賃貸の審査って、一般の方からすると本当にブラックボックスに見えると思います。
まず最初にお伝えしたいのは、これは決して「あなたが特別に疑われているから」ではありません。仕組み上そうなるケースがある、というだけなんです。
こんにちは。賃貸仲介の現場に14年いて、現在は不動産会社の店長をしている“だいき”といいます。
今日は、私が実際の現場で見てきた「審査の裏側」を、アフィリエイト一切なしの“本音”でお話しします。これを知っておいていただくだけで、無駄に落ち込んだり、理不尽に感じたりする場面が減るはずです。
【この記事で分かること】
• 賃貸の審査が「営業担当者 → 保証会社 → 大家・管理会社」の3段階構造になっている本当の理由
• 「人として安心して鍵を渡せるか」を見られている具体的ポイント（態度・マナー・申込書の書き方など）
• 収入バランス・過去の滞納・信販系保証会社など、お金まわりで落ちやすい要因
• なぜ「審査に落ちた理由」をはっきり教えてもらえないのか、その裏側の事情
• 審査通過率を上げるために、今日からできる3つの実践策（家賃設定・申込書・コミュニケーション）
審査は「3段階」。しかも最初の壁は“営業担当者”です
多くの方が「保証会社と大家さん（管理会社）にOKをもらえれば終わり」と考えているのですが、実際は審査には3つの関所があります。
あわせて読みたい：「保証会社」と「保証人」どっちも必要！？ 現役店長が“二重取り”の誤解と理由を本音で解説
- 保証会社と保証人のほんとの関係
• 第1関門：営業担当者
見ているもの → 人間性・マナー・本気度
• 第2関門：保証会社
見ているもの → 支払い能力、過去の滞納履歴、信用情報
• 第3関門：大家さん・管理会社
見ているもの → 総合的な安心感、物件との相性
この1つ目の「営業担当者の判断」で問題があると、その後の審査に進むことすらできません。
これはとても大事なポイントです。
審査は、申込書を書いた瞬間から始まるのではなく、もっと前――電話や来店のときから、すでに始まっています。
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審査落ちを招く「人間性・マナー」4つのチェックポイント（営業・大家側が見ている“安心して貸せる人かどうか”）
ここからは、営業担当者・管理会社・大家さんが「この方に鍵を渡して大丈夫かな？」という目線で見ているポイントをお伝えします。
要因①：電話や内見時の「態度」
だいきの本音： 横柄な態度や、明らかにクレーマー気質な方は、私は通しません。
担当者に「紹介したくない」と思われる行動はこちらでまとめてます：「うわ、この客ヤバい…」現役不動産店長が明かす、絶対に損する『嫌われる客』の特徴7選
オーナー様（大家様）は物件という資産を預けてくださっている大切なお客様です。その方の部屋に、トラブルになりそうな方をわざわざ入れるわけにはいかないのです。
「ちょっと上から目線で話しただけで落とすなんて…」と思われるかもしれませんが、これは私たちが勝手に好き嫌いで選んでいるわけではありません。
むしろ逆です。
“他の入居者さんとトラブルになって最悪退去 → オーナーさんからの信頼も失う” という未来を避けたい。
だからこそ、「安心して住んでいただけそうな方か」という視点が最優先になります。
要因②：申込書の書き方・伝え方に、その人の丁寧さが出る
申込書に空欄が多い、誤字脱字が多い、殴り書きのような字で読めない――こういった記入の仕方だけで、「この人は契約やお部屋の扱いも雑そうだな」と見られてしまい、落ちることがあります。
特に、
• 緊急連絡先が未記入のまま出される
• 勤務先情報があいまいなまま提出される
といったケースは、保証会社も大家さんも不安になります。
だいきの本音：
「あとで連絡すればいいでしょ？」という軽い書き方をされた時点で、営業側も「この方は大事な連絡にちゃんと応えてくれるだろうか…」と不安になります。申込書は、性格や誠実さを判断する材料にもなっているんです。
要因③：大家さんの最終判断で落ちることがある
ほとんどのケースでは、大家さんや管理会社の判断は淡々と進みます。
ただ、一部のオーナー様は「この人はちょっと不安だから今回はごめんなさい」と、主観的な理由でお断りされる場合があります。
だいきの本音：
これは正直、入居希望者の方にとってはすごく理不尽に感じられると思います。ですが大家さん側からすると、長く安心して貸したいという気持ちがベースにあるのも事実です。
そして、正直なことを言うと、私たち営業側は「この物件のオーナー様は審査が厳しめ」「この物件は比較的通りやすい」といった空気感をだいたい把握しています。
つまり、あなたが正直に状況や不安を話してくれれば、そもそも“勝ち目の薄い物件”を最初から避けてご提案することもできる、ということです。
要因④：入居人数が物件の想定を超えていないか
「単身者向け」は1人まで。
ファミリー向けのお部屋でも、間取りの規模に対してあまりに多い人数で入居したいという希望があると、騒音リスクや建物への負荷の問題から、審査はかなり慎重になります。
これは、他の入居者さんとのトラブルを避けるという意味でも重要視されています。
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審査落ちを招く「お金まわり」の3つの理由（保証会社がチェックする“支払い能力”）
ここからは、お金の面で保証会社が特に重視しているポイントです。
要因①：家賃に対して収入が見合っていない
家賃が収入に対して高すぎる、と判断された場合はかなり厳しくなります。
家賃の比率だけで落ちることもありますし、勤続年数が短い・収入が安定していない（フリーランス、転職したばかりなど）場合は、そこもリスクと見られます。
要因②：過去の滞納・トラブル履歴が共有されている
実は保証会社同士は、滞納やトラブルの履歴を共有する仕組みを持っています。
つまり「別の保証会社で昔ちょっと揉めた」も、隠せないことが多いです。
だいきの本音：
「昔の話だからもう大丈夫でしょ？」という感覚と、審査側の感覚にはズレがあります。保証会社は“今はどうか”より“過去にリスクがあったか”をとても重視します。
要因③：信販系の保証会社に引っかかる
保証会社の中には、クレジットカード会社（信販会社）が運営しているタイプもあります。
ここが審査に入っている場合、クレジットカードやローンの延滞・事故情報、債務整理の履歴などが一瞬でチェックされます。
だいきの本音：
「カードの支払いで何度か遅れたことがある」「債務整理したことがある」という方は、信販系が入っている審査はかなり厳しく見られることがあります。“なぜ通らなかったか、本人だけが心当たりがある”というケースは、だいたいここです。
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「審査に落ちました」…で、理由を教えてくれないのはなぜ？
「落ちました」とだけ言われて、なんの説明もない。
これは本当に納得しづらいところですよね。
でもこれは、不動産会社や保証会社が“言いたくても言えない”という事情があります。
理由1：法律的なリスクを避けるため
「態度に不安があったので今回はお断りです」「年収的に厳しいです」といった伝え方は、差別と受け取られるリスクがあります。後々トラブルに発展する可能性があるため、具体的な理由は基本的に伝えないルールになっています。
理由2：保証会社は審査基準を開示しない
保証会社にはそれぞれ独自の審査基準があります。過去の滞納情報なども共有されていて、その情報は外に出ません。正直なところ、不動産会社側にも「なぜ落ちたのか」の詳細が降りてこないことが普通にあります。
大事なのは、これだけは勘違いしないでほしいということです。
審査に落ちた＝あなたという人間がダメ、ではありません。
「この物件との相性が悪かった」「この保証会社とは相性が悪かった」くらいのイメージで受け止めてください。そこで自分を責める必要は、まったくありません。
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審査を通すための3つの実践ポイント（準備と態度で通過率は上がります）
1. 収入に見合った家賃帯で探す
無理のない家賃かどうかはすごく見られます。営業担当に正直に家計状況を伝えて、「このラインなら現実的」という金額帯を一緒に決めてしまうのが近道です。
2. 申込書は丁寧に、正確に、空欄なく書く
緊急連絡先・勤務先・勤続年数など、「後でいいや」はNGです。
ここに雑さが出ると、性格面の不安＝トラブルの芽と判断されてしまいます。
3. 電話・内見・申込まで、ずっと丁寧なコミュニケーションを意識する
だいきの本音：
「審査はもう始まってますよ」という言葉を営業担当から言われたら、それは“脅し”ではありません。
「いまの態度や話し方だと、このままだと本当に通りにくいから、ちょっとだけ変えてもらえるとありがたいです」という最終警告なんです。
その時点から丁寧に向き合おうとしてくれる方には、こちらも「この方は真剣だな」と安心して、本気でサポートできます。
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審査に落ちる理由は、大きく分けると2つだけ
• 支払い能力の不安（家賃と収入のバランス、過去の滞納など）
• 人として安心して鍵を渡せるかどうか（マナーや姿勢）
そして、そのどちらも「事前に整える」ことができます。
もしこれからお部屋探しをされるなら、
• 無理のない家賃帯を正直に相談する
• 申込書を丁寧に書く
• 内見や電話の段階から“もう審査は始まっている”と意識する
この3つだけで、通過率は本当に変わります。
「落ちた＝もう無理」ではありません。
ただ「その物件・その保証会社とは合わなかった」だけのことです。
ちゃんと準備して、ちゃんと話してくれる方は、私たちも本気で通します。
次は、通しましょう。
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